בית המשפט העליון והמחוזי התעלמו מהחובה לבטל פסק דין מחובת הצדק ולא ראו בכך טעם מספיק למתן הארכת מועד להגשת בקשה לביטולו.

השורה המשפטית הפעם היא על שתי החלטות בתיק שייצגתי בבתי המשפט העליון והמחוזי בת"א, בבקשה להארכת מועד להגשת בקשה לביטול פסק דין שניתן בהיעדר .

היה על המבקשים להוכיח טעם מיוחד להארכת המועד, שבין הנימוקים לכך גם סיכויים טובים להביא לביטול פסק הדין, כדי למנוע עיוות דין, אי צדק ותוצאות קשות. ראו בעניין זה ההחלטה בעניין איוב, שניתנה ע"י הנשיאה כב' השופטת בדימוס מרים נאור ז"ל.

התיק היה מורכב במיוחד ורב סוגיות משפטיות. אני רוצה להדגיש ממנו עובדה אחת חשובה ומהותית – מדובר בפסק דין שמחובת הצדק קמה חובה לבטלו ובתי המשפט המחוזי והעליון לא דנו בתשתית הראייתית הברורה שחייבה זאת, והתמסרו לבחינת הנימוקים שגרמו לאיחור בהגשת הבקשה להארכת מועד, ששורה זו לא תדון בעניינם באריכות מפאת מורכבותם.

הוכח לשתי הערכאות, שמחובת הצדק לבטל את פסק הדין – ראשית, הוכח שהחתימה על אישור המסירה אינה של בעל הדין נגדו ניתן פסק הדין בהיעדר. וגם לא הוכח, שהחתימה היא של מורשה חתימה מטעמו, על ידי מי שניתן פסק הדין לטובתו בהיעדר הגנה. שנית, הוכח שאותו בעל דין לא זומן כדין בהליך של המרצת פתיחה לדיון בתביעה נגדו וכי ניתן נגדו פסק דין בהיעדר הגנה בהמרצת פתיחה, דבר שאסור על פי דין.

יובהר, כל אחד מאלה מחייב על פי דין את ביטול פסק הדין מחובת הצדק. בנוסף, הוכחו שלל פגמים נוספים שנפלו בהליך ההמצאה, שנעשתה אל מחוץ לתחום השיפוט של מדינת ישראל. מה לעשות, שאי החוקיות הנ"ל בהליך ובפסק הדין לא הספיקו כדי לתת הארכת מועד והבקשה להארכת מועד נדחתה.

להשקפתי, החובה הברורה והחד משמעית, שקמה לבטל את פסק הדין מחובת הצדק, מהנימוקים שמניתי לעיל, הייתה חייבת לגבור בענייננו על כל הנימוקים שנמנו בקשר עם הגשת הבקשה באיחור. יובהר, מדובר בנימוקים שלא הביאו בחשבון את הסתרת תיק בית המשפט ופסק הדין ממבקשי הארכת המועד ואת ההליכים המשפטיים הרבים שנקטו, כדי לאתרם ולשחזרם, בניסיונם להביא לביטול פסק הדין. דבר שלא צלח עם דחיית הבקשה להארכת המועד. כך, לפסק דין שמחובת הצדק לבטלו נשמר מקום של כבוד לדיראון עולם!

About me

I am an attorney with over 30 years of experience in representing clients in court, in real estate transactions, in representing the elderly in old-age related issues, in conducting arbitrations and mediations, and providing notary services.

I am the owner and manager of a private law office in Tel-Aviv.

I have a wide experience in representing large bodies such as the Phoenix Insurance Company Ltd., Shamir Salads, Synel and Electra, in transactions and before the Courts.

I hold a first degree in Law, and a second degree in Commercial Law, from Tel-Aviv University.

My specialties

• Representation in court – in contractual suits for the enforcement of agreements or their cancellation consequent upon a breach, for exercising and enforcing rights in real estate, for exercising rights according to insurance contracts, in shareholders' or partners' disputes, in inheritance claims, in complex real estate brokerage transactions and in pecuniary suits in such cases.
• Representation in real estate transactions – representation in all types of real estate transactions, including sale, purchase, rent, TAMA38 (strengthening and upgrading old apartment buildings), and Urban Renewal (evacuation-construction).
• Representation of the elderly in old-age related issues – representing and accompanying opposite the authorities and institutions of the elderly, exercising of rights, guardianship, Wills, family property and business arrangements, and continuous powers of attorney.
• Arbitrations and mediations – I have a wide experience as an arbitrator and mediator in dispute settlement and crisis management in all the fields of expertise above mentioned.
• Notary – drafting all types of confirmations and approvals in Hebrew and English.

Advantages

• Consequent upon my varied practice and wide professional experience, I have extensive knowledge, possibilities and unique tools, enabling me to face challenging and complex situations, which naturally rise in legal and judicial circumstances, in a challenging and complicated case or transaction, dealing with different integrated fields of the law.
• My clients receive a close personal attention and a strategy aimed at minimizing the crises and maximizing the client's comfort and gains.
• My proficiency and experience in various fields of the law, as well as my appearances before the courts and the representation of clients in real estate transactions and in commercial transactions enable me to have a wider and deeper view of varied types of solutions that are right for the specific client's requirements.

Positions

• A member of the Dispute Resolution, Land, and Litigation and Courts Committees of the Israel Bar association.
• 2018- An arbitrator and mediator at the Israeli Institute of Commercial Arbitration.
• 2015-2018 – A member of the committee consulting the Registrar of Realtors, as the Israel Bar Association's representative.
• 1989-1992 – 3 years as a hired attorney at the Joseph Zaltzman & Co. Law Offices.

Volunteering

• A member of the Auditing Committee of the Ramat-Gan Municipal Company, as from 2019, regarding senior citizens' homes and protected tenancy in Ramat-Gan.
• An attorney of Lahav Association between 2015 and 2018. Lahav Association assists youth of disadvantaged populations, by producing cinematic projects of educational value for the community and the youth, who actively participate as actual actors.

Contact me:

✉ This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

✆ +972-54-5361631 / +972-3-5610292

במאמר זה אדגיש מספר כללי אצבע להבחנה בין שכירות למטרת מגורים לבין שכירות למטרה העסקית וההתנהלות השונה בשתי אלו.

הדומה ביניהן – בשתיהן משכיר, שוכר, מושכר, תקופת שכירות, דמי שכירות, אופציה, בטחונות וערבויות, תשלומים שוטפים, החזרת מושכר, שימוש סביר, שמירת המושכר, ביטוחים.

ההדגשים בשכירות למטרת מגורים – על הסכם השכירות לעמוד בדרישות חוק השכירות והשאילה. אין להשכיר דירה שאינה ראויה למגורים ואין לשלם בגינה שכירות. השוכר אינו רשאי להתיר שימוש של אדם נוסף מלבדו בדירה ללא אישור המשכיר. לא ניתן להתנות על הזכות של השוכר למצוא דייר חלופי באותם תנאים. קיימים חיובים שהמשכיר חייב לשאת בהם על פי דין והוא אינו רשאי להעבירם לשוכר. חובה על המשכיר לתקן תוך זמן סביר כל פגם בדירה שפוגע בשימוש הסביר של השוכר בדירה. הערבויות הכספיות מוגבלות בתקרה הקבועה בחוק ל- 3 חודשים. ביטוח מבנה ע"י המשכיר. ביטוח תכולה וצד ג' על השוכר. על המשכיר לבדוק את מסלול המס התאים לו בגין דמי השכירות. הוגבל חופש החוזים באורח דרמטי שמגן על השוכר.

ההדגשים בשכירות למטרה עסקית - זיהוי מדויק של השוכר (חברה או שותפות או גורם עסקי אחר). זיהוי מטרת השכירות. טיפול בבעיית הרישוי. טיפול בהתאמות המושכר למטרת השכירות. טיפול במנגנון הצמדה בחוזה ארוך טווח. חשבונית מס וענייני מיסוי לפי תקופת השכירות. בטחונות ריאליים. ביטוחים שרלבנטיים לפעילות ולמושכר. עניינים של איכות והגנת הסביבה (כולל זיהום קרקע). הרשאה לשכירות משנה ושימוש על ידי גופים קרובים. הנחות וסוגי ארנונה לפי סיווג המושכר ברשות המקומית. בדיקת מסמכי התאגדות ומורשיי חתימה. את התנאים למציאת שוכר חלופי יש להסדיר בהסכם. נשמר חופש החוזים לצדדים בהתאם לאינטרסים ולעוצמתם.

לסיכום – חובה להיות ער לאבחנות הנ"ל ולהכיר את ההגבלות והמגבלות הנ"ל. נדרש להיות מיוצג ע"י עורך דין בשכירות עסקית ולהיות מודע לכל אלה בשכירות למגורים.

הכותב עו"ד יואב בן סימון מתמחה בעסקות ותביעות הקשורות עם מקרקעין ונדל"ן לרבות בענייני מכר ושכירות.

לקבלת אישור לתוכנית בניה על היזם להגיש בקשה להיתר לוועדה מקומית לתכנון ובנייה שתפקידה לאשר או לשנות או לדחות את הבקשה בהתאם לחוק. על החלטות הועדה המקומית במקרים אלו ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה שיכולה אף היא לאשר או לשנות או לדחות את החלטת הוועדה המקומית ולתת היתר בתנאים שנראים לה. הרכב וועדת הערר כולל עו"ד (שהוא יו"ר ועדת הערר), נציג הגוף המתכנן של המחוז, אדריכל ומתכנן ערים ונציג ציבור.

יזם נדל"ן מטבעו רוצה למכסם את אחוזי הבניה ו- "למתוח" את הפרויקט כמה שיותר, לכן באפשרותו להגיש בקשה להיתר שלוקחת בחשבון הקלות על פי התב"ע, תקנות סטייה ניכרת והקלות לפי תמ"א 38 (במקרה המתאים). תפקיד הוועדה המקומית במקרה זה לשים גבולות לבקשה על פי החוק, האינטרס הציבורי, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט והתנאים הפיזיים והתכנוניים של הפרויקט.

הציבור מצידו מוזמן להגיש התנגדויות לוועדה המקומית, שיכולה לקבלן או לדחותן. הציבור אינו מוזמן להשמיע את דברו בפני הוועדה והכול נעשה ככלל בכתב, הן ההתנגדות והן ההחלטה בה.

לאחרונה הגיע תיק שהיה לי בו עניין אישי בו, להחלטה בפני ועדת ערר מחוזית של מחוז תל אביב.

תחילת התיק הייתה בבקשת היזם מהוועדה המקומית להקים שני בניינים בני 7.5 קומות כל אחד, שבכל בניין 21 דירות ובסך הכול 42 דירות בפרויקט, שמניבים כ- 70 מקומות חנייה, כלומר היזם בקש לקבל 3.5 דירות חדשות על כל דירה בבניין הישן שתיהרס.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים החליטה, גם על סמך ההתנגדויות שהוגשו לה, שלא לקבל את הבקשה ולהקטין את נפח הבנייה לשני בניינים של 15 דירות כל אחד, בני 6.5 קומות כל אחד (כולל קומת עמודים) ובסך הכול 30 דירות, בין היתר בעקבות ההתנגדויות שהוגשו לה ושחלקן התקבלו, כלומר אישרה יחס של 2.5 דירות חדשות לכל דירה בבניין הישן שתיהרס.

ייאמר לזכותה של הועדה המקומית שהיא הזמינה לדיון בהתנגדויות את כל הקשורים לבקשת היזם ואשר גובלים עם החלקה הרלבנטית לבנייה.
בערר שהוגש לוועדת הערר של מחוז תל אביב ע"י היזם ודיירים המתגוררים בסביבת החלקה מושא הבניה, דחתה ועדת הערר את ליבת ערר היזם – לקבלת יחס דירות של 1:3 - ותמכה בהחלטת הועדה המקומית.

יצוין, כי חברי ועדת הערר ביקרו במקום, בחנו את הסביבה, בחנו את אחיזת הטענות במציאות, הסיקו מהביקור את המסקנות הראויות ויישמו אותן בהחלטתם באופן ברור ומובן.

אמנם היו בהחלטה נקודות שאני חולק עליהן ומפריעות לי, אך תפקודן והתנהלותן של הוועדות בעניין הסב לי תחושה, שגם עם אלה התוצאה בסדר ודי מאוזנת.

עוד דבר, זימון המתנגדים לדיון בהתנגדויותיהם בוועדה המקומית וביקור חברי ועדת הערר בשטח מושא הבנייה כאמור, מוסיפים לא רק לאמון הציבור בהליך בפני הוועדות אלא גם לאמון הציבור בהחלטותיהן.

ואחרון, יש למצות בוועדות הנ"ל את הזכות להתנגד ולטעון ללא מורא, ללא חשש ותוך עמידה על זכויות צודקות, ראויות ומוגנות.

הכותב עו"ד יואב בן סימון מתמחה ומייצג בעסקות ובתביעות מקרקעין ובהתנגדויות להקלות ולשימוש חורג (דיירים והן יזמים) בפני הוועדות הנ"ל.

מה בין למנות אפוטרופוס, לעשות יפוי כוח מתמשך, לתת הנחיות מקדימות לצורך מינוי אפוטרופוס, לעשות מסמך הבעת רצון או למנות תומך החלטות

מאמר זה מטרתו לתת כללי אצבע לכל אחד מאלה.

מתי למנות אפוטרופוס - כאשר האי כשירות המשפטית של האדם ברורה או שהאדם מנותק מהמציאות על פי חוות דעת רפואית או פסול דין (להלן כל אלה - "אי כשירות"), יש לפנות לבית המשפט כדי למנות לו אפוטרופוס לענייניו הרפואיים או אישיים או רכושיים, לכולם או חלקם ולפי העניין והצורך.

מתי לעשות יפוי כוח מתמשך - כאשר האדם נמצא בכשירות מלאה ויש לו עניין שאדם מסוים, שנתן הסכמתו, ימונה לנהל את ענייניו הרפואיים או האישיים או הרכושיים, כולם או חלקם ולפי העניין והצורך, אם יגיע למצב של אי כשירות, בלי צורך בפנייה לבית המשפט לצורך המינוי או בפיקוח האפוטרופוס הכללי.

מתי לתת הנחיות מקדימות למינוי אפוטרופוס - כאשר האדם נמצא בכשירות משפטית מלאה והוא מעוניין שענייניו הרפואיים או האישיים או הרכושיים, כולם או חלקם ולפי העניין והצורך, יופקדו בידי אפוטרופוס, אדם או גוף חוקי שימונה על ידי בית המשפט ושפעולותיו יעשו בפיקוח האפוטרופוס הכללי, אם יגיע לאי כשירות.

מתי לעשות מסמך הבעת רצון - כאשר אדם נמצא בכשירות משפטית מלאה והוא חושש לאבד אותה עוד בחייו, מסיבה שלרוב ידועה לו, ומעוניין שכאשר זה יקרה אז ימונה אפוטרופוס לאדם אחר, שבאחריותו המשפטית, שימשיך את דאגתו אליו ולשלומו בפיקוח האפוטרופוס הכללי.

מתי למנות תומך החלטות - כאשר האדם נמצא בכשירות משפטית אך כושרו בקבלת החלטות לקוי או ירוד, כי אז הוא או קרובו רשאים לפנות לבית המשפט למנות לו אדם שיסייע לו בקבלת החלטות, שהאחריות להחלטות נשארת על מקבל ההחלטה.

עו"ד יואב בן סימון מוסמך לטפל בפעולות הנ"ל על פי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב – 1962, באישור משרד המשפטים האפוטרופוס הכללי.

לפי הוראות סעיפים 9(א) ו-14(א) לחוק המתווכים, מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב הכוללת את הפרטים שנקבעו בתקנות. פסיקת בתי המשפט השלום והמחוזיים פירשה את הדרישה למסמך “הזמנה בכתב” כדרישה מהותית שלא ניתן להתנות עליה, אך אין אחידות בשאלה האם ניתן לרכך את דרישת הכתב המהותית וטרם ניתנה הלכה מחייבת. ההכרעה בשאלת "הריכוך" האפשרי של דרישות חוק המתווכים, צריכה להיבחן על רקע נסיבות כל מקרה ומקרה.

כידוע ההזמנה בכתב כוללת את זיהוי הלקוח – שם ותעודת זהות ואם תושב חוץ באמצעות הדרכון – וכן תיאור הנכס המוצע ללקוח שמשתנה בהתאם לנסיבות כאשר הכתוב בהזמנה צריך לכוון לסוג הנכס וזיהויו. צריך להיות ברור מההזמנה באיזו עסקה הלקוח מעוניין – קניה/שכירות + סוג הנכס. למשל, קניית דירה או השכרת חנות או רכישת משרד. אם ההצעה היא של דירה יד שניה יש לצפות לרישום כתובת וקומה/שם בעלים. אם ההצעה היא של דירה בפרויקט בבנייה - יש לצפות לכתובת, שם היזם/קבלן וסוגי הדירות המוצעות בפרויקט. באין כתובת מדויקת רצוי שיצוינו הגוש והחלקה. אם ההצעה היא של מגרש או עסקת בניה – יש לצפות לכתובת וסוג העסקה (מזומן/קומבינציה/תמ"א 38).

לפי הפסיקה של בתי המשפט ניתן להתגבר על העדר חתימה של לקוח בטופס ההזמנה או על העדר הסכם תיווך בכתב או על העדר פרטים בהזמנה בכתב (מאלה שציינתי לעיל) באמצעות שימוש בדוקטרינת תום הלב, אך זאת במקרים מיוחדים בלבד של התנהלות הלקוח בחוסר תום לב קיצוני. כלומר, הנסיבות מצדיקות הכרה בזכותו של המתווך לתשלום מלוא דמי התיווך על אף שדרישות חוק המתווכים לא מולאו במלואן בשל חוסר תום ליבו הקיצוני של הלקוח.

שכרו של המתווך תלוי בחתימה על ההזמנה ובפעולת התיווך היעילה (הצגת הנכס/ הפגשת הצדדים/ סגירת המחיר וכיוצ"ב) והזכות לדמי תיווך עומדת למתווך רק לאחר שסיים את מלאכתו כאמור.

לגבי פרטים שחובה שיופיעו בהזמנה בכתב יש הגיון "לרכך "את החוסר בפרטים שניתן להשלים אותם בהמשך כמו כתובת המתווך או הלקוח או ת.ז. של הלקוח. לעומת זאת, פרטים מהותיים כמו זיהוי הנכס וכתובתו או סוג העסקה הנדרש, מכירה או השכרה, בית משפט יצטרך לאתר חוסר תום לב קיצוני אצל הלקוח כדי להשלימם.

ישנם מקרים שהטופס נשלח/נמסר ללקוח לחתימה, והלקוח מתחמק מלחתום בכוונה, בתירוצים ובמשיכת זמן, מכיוון שהוא מודע שהחתימה היא תנאי לזכאותו של המתווך. לעיתים ההתחמקות מלווה בהסברים של הלקוח "העברתי לעו"ד שלי את הטופס שיבדוק ובינתיים ממשיך להתנהל מול המתווך ולבצע את העסקה עם הלקוח שהביא. יש מקרים שהלקוח אומר למתווך שהוא ישלם תיווך אבל לא חותם (כשיש הוכחה בהודעת הווטסאפ /הקלטה /מייל /עד) ולבסוף נמנע מלשלם בטענה שלא חתם. במקרה כזה עקרון תום הלב יכול לסייע למתווך בתביעת הלקוח שלא חתם רק כדי להימנע מתשלום למתווך.

יש מקרים שברור ללקוח שהמתווך עובד בתשלום והלקוח היה מודע לתשלום אך לא הוחתם. לדוגמא בעסקות מול תאגידים שהנציג אינו מורשה לחתום בשם התאגיד, אבל הוא זה שעומד בקשר מול המתווך ומקבל ממנו מידע על נכסים.

לכן במצבים כאלה שהמתווך חסר אונים מול הלקוח, רואים בטענת אי החתימה של הלקוח טענה חסרת תום לב, שכן מטרת הלקוח הייתה לחמוק מתשלום דמי תיווך בגלל שלא חתם.

בתי המשפט הבהירו לא פעם שאם המתווך עשה את עבודתו נאמנה והלקוח מודע לתשלום התיווך ומסרב לשלם בנימוק חסר תום לב הקשור עם ההזמנה בכתב, וברור שמדובר בניצול ציני של חוק המתווכים, כי אז יש לחייב בתשלום דמי התיווך.

עם זאת, טוב יעשה המתווך אם יוכיח שעשה כל מאמץ להחתים את הלקוח או כי הלקוח הכשיל בכוונה את החתימה או אם יתעד את הליך ההתחמקות ואי החתימה של הלקוח, ולא מונח בכיסו של המתווך שהסבריו יתקבלו משיכול היה שלא להסתכן ולהתקדם בלי להבטיח קודם את זכויותיו. כך גם, כל טענה של חוסר תום לב קיצוני, שמטבעה קשת הוכחה, מעמידה את המתווך לפחות בהתחלה בנחיתות דיונית מול הלקוח, שנאחז בטענה שובת לב שלא מולאו דרישות חוק ותקנות המתווכים לגבי ההזמנה בכתב.

אני מציע לכל מי שהחליט לפנות למתווך וקבל את שירותיו ללא דופי, שלא למהר לחפש דופי בהזמנה בכתב (הסכם התיווך), שאחרת עלול להסתכן בתביעה, הוצאות, עוגמת נפש ופסק דין שיקבע שנהג בחוסר תום לב קיצוני, שזה לא נעים ואף מכביד.

עו"ד יואב בן סימון מייצג מתווכים ולקוחות בתביעות תיווך מורכבות, מייצג בעסקות מקרקעין וחבר לשעבר בוועדה המייעצת לרשם המתווכים שבמשרד המשפטים.

בתיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו – 2006 הוכנסו לאחרונה שלושה שינויים ביחס לקשישים בלבד.

הראשון, קשיש הוגדר כבעל דירה שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בקשר עם דירתו מלאו לו 75 שנים והוא מתגורר בדירה שנתיים לפחות.

השני, סירוב של בעל דירה שהוא קשיש לעסקת פינוי ובינוי לא ייחשב לבלתי סביר אם לא הוצעה לו, נוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה, אחת מהחלופות הבאות לפי בחירת היזם:

מתן אפשרות לקשיש לבחור באחת מאלה: מעבר לבית אבות בתוספת תשלומי איזון עד לשווי הנוכחי של דירת התמורה (מהוון לערך נוכחי); או, רכישת דירה חלופית בשווי הנוכחי של דירת התמורה במיקום הקרוב לדירת הקשיש, אם בקש זאת הקשיש; או, קבלת סכום כסף בשווי הנוכחי של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום כולו או רובו.

כמו כן רשאי היזם, לפי בחירתו, להציע לקשיש שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה המגיעה לו או בדירה ששטחה קטן משטח דירת התמורה המגיעה לקשיש בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דומה לשווי דירת התמורה.

השלישי, סירוב לעסקת פינוי ובינוי לא ייחשב כבלתי סביר אם בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ושבמועד בו נחתמה העסקה לראשונה מלאו לו 80 שנים ולא הוצע לו על ידי היזם מעבר לבית אבות או רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף כאמור, בנוסף על האפשרות לקבל דירת תמורה.

למיטב הבנתי, ההבדל בין שני סוגי הקשישים הנ"ל הוא, שבעוד שלגבי קשיש שמלאו לו 75 שנים החלופות השונות הן לפי בחירת היזם, הרי שלגבי קשיש שמלאו לו 80 שנים החלופות השונות עומדות לבחירת הקשיש.

לדעתי, המחוקק אמנם הרחיב את זכות ההתנגדות של קשישים לעסקת פינוי ובינוי אך בכך גם יצר פתרונות שיעודדו מיזמי פינוי ובינוי, בפרט שיצר פתרונות אחידים לאוכלוסיית הקשישים בעסקות פינוי ובינוי.

עם זאת, ספק בעיני אם היה מקום לקבוע כי קשיש לצורך החוק הוא מי שמלאו לו 75 שנים ולא להישאר בהגדרה, שקשיש הוא מי שמלאו לו 65 שנים, כדי לתת אופק לשינוי המהותי שמתבקש הקשיש להירתם אליו וכדי לתת לו שייהנה ממנו עוד שנים רבות.

החתירה צריכה להיות למצוא לקשיש נכס דומה (למשל דירה בקומת קרקע) או בסביבה הקרובה למגוריו, ולהשאירו בשכונה שרגיל הוא ללכת בה למרפאה/רופא, בית כנסת, ליד הילדים/נכדים, אך זו קשה ליישום ולביצוע עד תיאורטית.

הפתרון לפיו היזם יקנה את הדירה של הקשיש וישלח את הקשיש לחפש אלטרנטיבה כלשהי למגוריו לא מתאימה לתנאי הארץ ותושביה, שכן עמדת הקשיש לרוב היא - "אני גר כאן שנים רבות ורוצה למות כאן".

אני סבור שיש להבדיל גם בין מקרה שקשיש גר מספר שנים בדירתו לבין קשיש שגר מספר עשרות שנים בדירתו ובהתאם יש לפתור את הבעיה ולפצותו. כך, קשיש עם וותק של עשרות שנים בדירתו, שדירת התמורה נרכשה ממנו ועליו לעבור למקום אחר, יש לפצותו בגין השינוי והמעבר למקום חדש ב – 10% לפחות משווי דירת התמורה.

השינוי היטיב עם היזמים יותר מאשר עם הקשישים וקשייהם לא נשקלו מספיק.

עו"ד יואב בן סימון כותב המאמר מתמחה בענייני הגיל השלישי וזקנה ובדיני נדל"ן ומקרקעין.

ייצוג בבתי משפט ובוררויות

• עו"ד בן סימון מייצג בעלי דירה כנגד רשות מקומית על מטרד רעש שגורמים גני ילדים שמפעילה הרשות המקומית ובאותה תביעה עותרים בעלי הדירה, שהרעש בלתי סביר וחזק, לבניית קיר או מבנה אקוסטי לסילוק המטרד.
• עו"ד בן סימון מייצג בתביעה בתחום דיני הירושה, במסגרתה עתרו יורשים ע"פ צו ירושה זר לביטול עסקת מתנה במקרקעין עם המוריש ולביטול פסק דין שניתן נגדו בעניין המתנה ובהעדר הגנה. במסגרת תביעה זו מבוקש להורות כי המקרקעין שניתנו לכאורה במתנה וניתן פסק דין בעניינם כאמור, הם מנכסי העיזבון ומתחלקים לפי צו הירושה הזר.
• עו"ד בן סימון מייצג מתווך בתביעה להשבת דמי תיווך, בשל טענה נגדו שידע על רישום בהיתר ששונה מהייעוד של הנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בתביעה מעורבים מתווך נוסף וכן עורך הדין שייצג את הקונה.
• עו"ד בן סימון מונה למנהל עיזבון בשל מחלוקת בין היורשים לגבי שאלת השווי של המקרקעין אותו ירשו, וכדי לטפל בהסדרים שנקבעו בצוואה לגבי עסקה שאמורה להתבצע בין היורשים.
• עו"ד בן סימון ייצג את חברת אלקטרה בע"מ בשורת תביעות, שפסקי דין בהן תרמו רבות להסדרת התחרות בענף המעליות והיחסים החוזיים עם הדיירים, מקבלי השירות למעלית.
• עו"ד בן סימון ייצג את חברת הבת של סלטי שמיר בתביעת "טבעול" נגדה להפרת פטנט. התביעה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בפסק דין שהפסיק למעשה את מונופול "טבעול" בשניצל מן הצומח.
• עו"ד בן סימון ייצג יצרנית של טחינה גולמית ("טחינה זהב") כנגד מי שהתקשר עימה בהסכם למכירת מפעלה והפרו. העניין הגיע עד לבית המשפט העליון וכל תביעות לקוחותיי התקבלו לרבות לגבי ערך המניות שלא הוקצו בחברה החדשה, הפסדי הפעלה, הוצאות מימון, הפסד שכר עבודה והחזר השקעות.
• עו"ד בן סימון ייצג יורשים של מבוטחת שנפטרה ממחלת הסרטן, שהתברר שהייתה חולה במחלת הסרטן עת נעשה לה ביטוח חיים. היורשים קבלו את סכומי הביטוח, עת הוכח שטופס הויתור על סודיות רפואית מולא ברשלנות על ידי המבטח וכי המבוטחת כלל לא פעלה להסתיר את מחלתה מהמבטח.
• עו"ד בן סימון ייצג קבלן נגד בעלי מגרש שהפרו את הסכם הקומבינציה, באי רישום הזכויות ע"ש הקבלן ורוכשי דירותיו. טענת הקבלן התקבלה ובעלי המגרש חוייבו במלוא הפיצוי המוסכם.
• עו"ד בן סימון ייצג בעלי צמודי קרקע הגובלים עם בית משותף, שדייריו בקשו למקם מכפילי חנייה מול שטח גינותיהם של בעלי צמודי הקרקע, במסגרת בנייה על פי תמ"א 38. ההתנגדות של בעלי צמודי הקרקע נדחתה ובמסגרת הדיון בועדת הערר המחוזית בוטלו המכפילים שתוכננו והקבלן חוייב בבניית חניון תת קרקעי/מחסנית בשטח הבית המשותף.
• עו"ד בן סימון ייצג קבלן שנקלע לקשיים ושרכש חומרי בניין מצד ג'. צד ג' החליט להתעמר בלקוח שלי ולתבוע ממנו בשיעורים קטנים, של מספר עשרות אלפי ש״ח כל פעם, חוב שהגיע לכ- 400 אש"ח. הוחלט לא להתגונן מפני התביעה הראשונה ושיתקבל פסק דין לטעון למעשה בית דין על מלוא הסכום כשתוגש התביעה השנייה. הטענה התקבלה בתביעה השנייה שאכן הוגשה ובית המשפט המחוזי בת"א אשר זאת בערעור.
• עו"ד בן סימון ייצג את "סלטי שמיר" בתביעת סלטי שטראוס שעיצבו/חיקו אריזה מעוצבת לסלטיהם. סלטי שמיר החליטו לאמץ את האריזה המעוצבת לסלטיהם. שטראוס טענה להטעיה וגנבת עין בשימוש באריזה הדומה לשלה. בית המשפט קבל את טענת סלטי שמיר שאין לסלטי שטראוס זכויות באריזה כשלעצמה וכי האמור על המדבקות שעליה, הוא שמסייע לצרכן לזהות את היצרן ולא עיצוב האריזה כשלעצמו.
• עו"ד בן סימון ייצג מתווך דירות בתביעה כנגד צד ג' שטען שהמתווך זייף את חתימתו על הסכם התיווך. המתווך, בשל האמון שנתן הקבלן בגרסת צד ג' בעניין הזיוף, סולק מהפרויקט בו הייתה לו בלעדיות על מכירת הדירות. תביעת המתווך בעילת לשון הרע התקבלה במלואה וצד ג' חויב לשלם לו דמי תיווך על הדירה שרכש, לפצות המתווך על דירות שהקבלן סירב לשלם כי סילק את המתווך מהפרויקט, לפצות על הפסד רווח שנגרם למתווך על כל הדירות בפרויקט שלא הספיק לתווך ולפצות על עגמת הנפש והצער שנגרמו למתווך.
• עו"ד בן סימון ייצג איש עסקים שרכבו נגנב במהלך משא ומתן לקראת עריכת ביטוח לרכב. הרכב נגנב עוד בטרם שלם הלקוח שקל אחד כדמי ביטוח למבטח. חברת הביטוח קבלה את עמדתי ושילמה את שווי הרכב ללקוח ביום גנבתו.
• עו"ד בן סימון ייצג ספקים של משרד הביטחון שתבעו את המגיע להם מהמשרד בגין שירותים שסופקו על ידם. התביעה התנהלה בשלוש ערכאות- בתי משפט השלום, המחוזי והעליון- והוחזרה לבסוף לדיון מלכתחילה בבית משפט השלום, שהסתיים בפשרה לפיה שילם המשרד ללקוחותיי סכומים נכבדים עבור שירותיהם.
• עו"ד בן סימון ייצג איש עסקים בתביעה נגדו לפנות את עסקו מנכס ששכר, לאחר שצד ג' רכש את אותו נכס מבעליו, משכיר הנכס לאיש העסקים שייצגתי. טענת איש העסקים שצד ג' התחייב כלפיו בעל-פה למכור לו נכס אחר, במקום זה ששכר, נדונה בבית משפט השלום ובהליכי גישור ובוררות פוצה איש העסקים במספר מאות אלפי ש"ח על כל נזקיו, לרבות בגין אי-קיום ההתחייבות כלפיו- למכור לו נכס אחר שבבעלות צד ג'.
• עו"ד בן סימון ייצג לקוח שרכש רכב יוקרה של יבואן מוביל בישראל, ממי שהתחזה כמורשה למכירת רכביו של היבואן בישראל ופשט את הרגל. הלקוח שילם למתחזה את מלוא התמורה בגין הרכב מבלי שקיבל אותו. לאחר הליכים משפטיים ארוכים ומייגעים הגענו לפשרה עם היבואן לפיהם יוכל הלקוח לרכוש את אותו רכב או רכב יוקרתי ממנו, בהנחה מפליגה של מספר משמעותי של עשרות אחוזים.

עו"ד בן סימון בעל יכולות מוכחות, מקצועיות, ידע, ותק וניסיון, בהופעות בבית המשפט, בייצוג בעסקות מקרקעין, מימוש זכויות לגיל השלישי ובניהול בוררות וגישור.

עו"ד בן סימון מלווה אישית את הלקוח בעסקה, בבית המשפט ובבוררות, לפי העניין.

השילוב בין יכולות אישיות ותחומי המשפט השונים שבעשייתו של עו"ד בן סימון מעניקים לו יתרון על פני עורכי דין של נישה צרה והלקוח נהנה מזה ומקבל סל פתרונות יצירתי ורב תחומי.

עו"ד בן סימון מקיים שיתופי פעולה עם אנשי מקצוע המסייעים לו בליווי הלקוח כמו רואי חשבון, כלכלנים, בנקאים, שמאים, מתווכים, סוכני ביטוח, מעריכי חברות, חוקרים פרטיים ועוד.

הטיפול המשפטי בענייני הגיל השלישי מבוסס גם על ידע רב שנרכש במסגרת לימודיי עו"ד בן סימון באוניברסיטת תל אביב (בביה"ס לעבודה סוציאלית ע"ש בוב שאפל) בתכנית להכשרת מנהלי בתי אבות ומוסדות לגיל השלישי. השירותים לגיל השלישי (זהב/זקנה) כוללים: מימוש זכויות ביטוח, צוואות וירושות, הסדרים פנים משפחתיים בענייני העסק או הרכוש, ייצוג לקוחות בקבלה לדיור מוגן, ייפוי כוח מתמשך, מינוי אפוטרופוס, הנחיות מקדימות לצורך מינוי אפוטרופוס ומסמך הבעת רצון לפי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב - 1962.

תפקידים ופעילות ציבורית

עו"ד בן סימון בעבר כמזכיר של חברת שמיר תעשיות מזון בע"מ ("סלטי שמיר"), עת נסחרה בבורסה לני"ע בתל אביב.

חבר לשעבר בוועדה המייעצת לרשמת המתווכים בישראל, כנציגה של לשכת עורכי הדין.

חבר בוועדות מקרקעין וקניין, בתי משפט, ליטגציה וישוב סכסוכים של לשכת עורכי הדין.

בורר ומגשר במוסד לבוררות עסקית.

בורר במאגר הבוררים של ועד מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין.

עו"ד בן סימון חבר בוועדת ביקורת בחברה העירונית של רמת גן, שתחת שליטתה בית האבות העירוני, המחלקה הסיעודית ובית דיור מוגן שלידם.

 מאמרים, כתבות ופרסומים

עו"ד בן סימון כותב מאמרים ושאלות העולות משולחן עבודתו במטרה לסייע ללקוחותיו. המאמרים נכתבים באופן קצר וקולע, בעצה משפטית ותוך הכוונה להתנהגות משפטית נכונה.